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Alquilar para sobrevivir en Managua: costoso, inhóspito y sin futuro

Tres nicaragüenses detallan a la Redacción de COYUNTURA cómo es rentar tres viviendas diferentes en la capital del país centroamericano. No cuesta lo que el oficialismo dice desde hace 14 años, y nadie parece regularlo. Otro síntoma del deficit habitacional del que ya no se habla.


Por Jairo Videa | @JairoVidea

Managua, Nicaragua
Fotografía de Coyuntura
Fotografía ilustrativa de Coyuntura

La situación del alquiler de viviendas en Managua, la capital de Nicaragua, es un tema complejo y preocupante para muchos ciudadanos. En un país marcado por una persistente crisis económica y una creciente escasez de viviendas asequibles, tres personas han compartido sus experiencias con la Redacción de COYUNTURA, revelando una realidad muy diferente a la versión oficial que ha sido difundida durante los últimos 14 años, en la que se asegura que con C$900.00 córdobas ($24.61 dólares norteamericanos) se puede pagar una renta mensual. A través de estos testimonios se desvela un panorama desalentador en el que el costo de alquilar una casa -o un cuarto (no apartamento)- supera con creces las estimaciones proporcionadas por la administración de Daniel Ortega y su esposa Rosario Murillo, mientras la falta de regulación agrava aún más la situación, cuando no existen programas estatales para la vivienda o renta sustentable.


En el país centroamericano, el acceso a una vivienda "digna, cómoda y segura que garantice la privacidad familiar" es un derecho reconocido por la Constitución Política, que establece al Estado como garante de este fundamento (Artículo 64). Para abordar este desafío, en el año 2009 se aprobó la ley #677, Ley Especial para el Fomento de la Construcción de Viviendas y de Acceso a la Vivienda de Interés Social, que marcó un hito importante en la regulación del derecho a la vivienda y representó una oportunidad para garantizar el acceso a hogares dignos para la población de bajos ingresos.


La vivienda en Nicaragua


Sin embargo, el problema de la vivienda en Nicaragua tiene sus raíces en la falta de acceso a tierras urbanizadas y el alto costo de la vida, empeorado por la falta de empleo y desarrollo económico y social, cuando la oferta de lotes urbanizados es limitada y costosa. Esto ha resultado en un déficit significativo de viviendas en el país, especialmente en los sectores de bajos ingresos. Según la Encuesta de Medición del Nivel de Vida de 2014, tres de cada diez familias nicaragüenses vivían hasta entonces en condiciones inadecuadas, caracterizadas por el hacinamiento, la mala calidad de la vivienda y la insuficiencia de servicios. La Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR), clausurada en marzo de 2023 por el régimen sandinista junto al Consejo Superior de la Empresa Privada (COSEP), estimó antes de su cierre que se necesitan aproximadamente 957,000 viviendas para cubrir este déficit.


A pesar de los avances en la ampliación de servicios básicos como agua potable y energía eléctrica, persisten desafíos en cuanto a la cobertura de alcantarillado, con solo cuatro de cada diez hogares nicaragüenses teniendo acceso a este servicio. Además, los materiales utilizados en las paredes de la mayor parte de casas en el país son orgánicos y débiles, como el zinc, bambú, ladrillos de barro, entre otros.


El presidente del Banco Central de Nicaragua (BCN), Ovidio Reyes, presentó al cierre de julio información preliminar sobre la situación de viviendas y familias nicaragüenses obtenida a través del "Estudio pre-censal sobre Viviendas y Familias en Condiciones de Pobreza Extrema", realizado entre mayo y junio de 2023 por 14,496 encuestadores. Estos datos revelan importantes desafíos en términos de vivienda y problemas nacionales en el país, justo antes de la realización y publicación del IX Censo de Población y V Censo de Viviendas y de Establecimientos en el país.


Se resumen de la siguiente manera:

  1. Crecimiento de la población y viviendas: Los resultados indican que en Nicaragua, en promedio, viven 4.3 personas por vivienda, lo que refleja una alta densidad de población en los hogares. Además, se estima que hay aproximadamente 1,600,000 viviendas en el país, lo que sugiere un aumento significativo desde el último censo de 2005, con al menos 483,460 nuevas viviendas construidas en este período.

  2. Condiciones de pobreza extrema: El estudio señala que el 6.4 % de la población nicaragüense vive en viviendas con condiciones de pobreza extrema, lo que subraya las desigualdades en el acceso a servicios básicos y la calidad de vida.

  3. Desigualdad de género: Un dato destacable es que el 74.4 % de los hogares en condiciones de pobreza extrema tienen a mujeres como jefas de familia. Esto refleja una carga adicional que enfrentan las mujeres en la gestión de hogares en situaciones de extrema pobreza, lo que puede llevar a desafíos y dificultades adicionales en su lucha por el sustento y el bienestar familiar.

  4. Calidad de las viviendas: Un aspecto preocupante es que solo el 2.8 % de las viviendas en condiciones de pobreza extrema están construidas de bloque de cemento o concreto, mientras que el 97.1 % están construidas con materiales vulnerables como madera, zinc, ripios, adobe, bambú, entre otros. Esto pone en riesgo la seguridad y el bienestar de las familias, especialmente frente a factores como incendios, condiciones climáticas extremas y derrumbes.

  5. Acceso a servicios básicos: El acceso a servicios básicos es otro problema significativo en la nación centroamericana. Solo el 50.3 % de las viviendas están conectadas a la red pública de agua potable, y el 72.7 % cuentan con red de energía eléctrica. Estos números indican una persistente crisis en el acceso a servicios esenciales.

  6. Brecha digital: La falta de acceso a internet es evidente, ya que solo el 2.5 % de los hogares nicaragüenses tienen acceso a la web. Esto puede tener un impacto negativo en la calidad de vida de las personas y limitar su participación en la economía digital global, e incluso al momento de realizar procesos de educación.

  7. Desafíos futuros: Con la próxima realización del Censo Nacional en 2024, es fundamental que se garantice la transparencia en la recopilación y el uso de datos demográficos, especialmente en un contexto político y gubernamental cuestionado. La falta de datos nacionales oficiales durante casi dos décadas ha generado incertidumbre sobre la fiabilidad de la información gubernamental y su posible uso con fines políticos y de control.


Estos problemas son más pronunciados en áreas geográficas remotas y en la Costa Caribe, según el Censo de Asentamientos Urbanos del Pacífico realizado por TECHO.


Las organizaciones sociales especializadas en este tema han desempeñado un papel crucial en la producción de viviendas y en la mejora del acceso a agua y saneamiento para los sectores de bajos ingresos, con el respaldo de la cooperación internacional y la formación de alianzas y asociaciones. Entre 2007 y 2012, estas organizaciones contribuyeron a la producción social de al menos 12,000 viviendas en el país centroamericano. Además, más de 12,000 familias, en su mayoría en zonas rurales, obtuvieron servicios de agua, saneamiento e higiene gracias a proyectos ejecutados por estas organizaciones entre 2013 y 2016.


Una de las ventajas de las organizaciones sociales especializadas es su capacidad para ofrecer soluciones de vivienda a un costo más bajo en comparación con el mercado, utilizando materiales y sistemas constructivos alternativos y fomentando la autogestión de la población. Esto promovió, hasta 2021, según fuentes consultadas por COYUNTURA, la colaboración entre estas organizaciones y programas nacionales y locales de vivienda, así como la mejora integral de barrios y la producción de nuevos conjuntos habitacionales.


Además de las iniciativas de las organizaciones sociales, la empresa privada también ha contribuido a satisfacer la demanda de viviendas para los sectores de ingresos medios y altos en Nicaragua, con el respaldo del Estado a través de diversos subsidios. Según CADUR, se construyen anualmente alrededor de 4,000 viviendas con inversión privada en el país. No obstante, todos los espacios de discusión, promoción y construcción colectiva sobre la vivienda y el desarrollo urbano sostenible están en manos de la administración de Ortega.


En este contexto, Habitat for Humanity (Hábitat) ha desempeñado un papel importante en Nicaragua desde 1984. En el año 2021, dicha organización sirvió a más de 48,000 individuos, llevando a cabo diversas actividades, como la construcción de nuevas viviendas, mejoras progresivas en casas existentes, reparaciones, ampliaciones de viviendas, construcción de módulos semilla y soluciones de acceso al agua y saneamiento.


Además de servicios constructivos, Nicaragua necesita apoyo educativo para las familias, fortaleciendo sus capacidades en áreas como educación financiera, vivienda segura, cambio climático, ley de vivienda y tenencia de la propiedad, así como promoviendo el aprendizaje comunitario en vivienda saludable.


Desde el año 2018, el régimen sandinista ha clausurado cientos de organizaciones no gubernamentales desde el Ministerio de Gobernación, incluidas algunas que brindaban créditos microfinancieras para otorgar microcréditos destinados al mejoramiento de viviendas, junto con asistencia técnica constructiva. Estos microcréditos se dirigieron hasta el año 2022 -aproximadamente- a familias con ingresos inferiores a $800 dólares norteamericanos, contribuyendo así a facilitar el acceso a financiamiento para la mejora de muchos hogares nicaragüenses.


Hábitat movilizó voluntarios nacionales e internacionales en diversas iniciativas a lo largo de la última década, trabajando en colaboración con colegios, universidades, empresas y organizaciones sociales para apoyar a las comunidades donde operan. "Ahora, si no es con préstamos exhorbitantes en los bancos, a través de programas asistenciales de la alcaldía de Managua -en manos del Frente Sandinista de Liberación Nacional (FSLN)- o con acuerdos familiares o comunitarios, tener tu propia casa es un sueño inalcanzable", dice "Álvaro", a quien llamaremos así por su seguridad.


Su historia y otros dos testimonios demuestran que en Managua solo queda la opción de alquilar para sobrevivir. Es costoso, inhóspito y no tiene futuro, pero es la única alternativa ante la falta de casas accesibles.


Un cuarto "al lado" para crecer y sobrevivir


Álvaro es un joven de 24 años que se mudó definitivamente a Managua después de obtener su licenciatura en la Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua (UNAN-Managua). A lo largo de su estancia en la capital, ha alquilado tres viviendas diferentes, pero asegura que nunca ha encontrado una oferta por C$900 córdobas al mes, el precio mensual promedio citado por el BCN y el Instituto Nacional de Información de Desarrollo (INIDE) en informes sobre la canasta básica, publicados de manera mensual desde hace más de 10 años. Contrario a lo que afirma el oficialismo, Álvaro revela que paga el triple por "una habitación al lado" de la casa familiar de una amiga.


Le llevó "algo de tiempo" adaptarse a sus arrendatarios actuales y a sus reglas, pero dice que hasta ahora son los más "comprensivos" en cuanto a sus necesidades, personalidad y estilo de vida. Trabaja durante largas jornadas en un centro de llamadas (call center), con horarios variables. Además tiene "hábitos muy sociables y ruidosos". "Me gusta reunirme en casa con mis amigos, cocinar y ver películas o series. Eso causó conflicto en los lugares en donde estaba antes, y eso la gente no lo entiende. No entiende que la vivienda debe ser más que cuatro paredes. Es donde vos y yo nos tenemos que sentir cómodos, vivos, alegres. No quiero vivir en un lugar donde no pueda reírme o gritar libremente si se me apetece", dice Álvaro.


Este nicaragüense, originario de Condega, un municipio a más de 180 kilómetros de la capital nicaragüense, no trabaja en su campo de estudio, pero afirma que solo gracias a esa situación puede permitirse tener un techo sobre su cabeza, aunque siente que "sobrevive" porque su dinero "a final de cuentas termina en una bolsa sin fondo". "Luego de afrontar el reto de 'ver que hacer' tras graduarme, porque no encontraba trabajo en mi especialidad, decidí aplicar al call center, y eso me ha permitido crecer un poco en otros aspectos, porque solvento mis gastos, ahorro, ayudo a mi familia allá, invierto en mí y en mis estudios, porque el edificio en donde trabajo es relativamente cerca, lo que me permite no gastar en transporte o hasta en comida fuera de casa", explica atentamente Álvaro.


No tiene planes de cambiarse de domicilio, aunque le gustaría. Dice que espera algún día "pagar por algo que valga la pena, y poder decir: 'que bonito hogar tengo'".


En ese sentido, la falta de actualización de los precios de alquiler por parte del régimen sandinista es preocupante. A pesar de la inflación interanual -que superó el 12 % en dos ocasiones durante el año 2022-, el incremento constante en los precios de los productos básicos y los materiales de construcción, y el evidente aumento en los precios de diversas viviendas, el costo promedio de alquiler sigue sin cambiar desde hace al menos 14 años. Este estancamiento en los precios de la renta no refleja la realidad económica del país y dificulta aún más el acceso a viviendas dignas para la población. "No hay donde reclamar o pedir ayuda", dice Álvaro. "Pero uno al final busca crecer, y va creciendo", agrega entre sonrisas.


Sin embargo, el pequeño espacio en el que vive, un cuarto con un baño, una ducha, una ventana, un escritorio, una refrigeradora para bebidas y una maleta llena de ropa, siempre se mantiene ordenado. A su cama solo se acerca él y su ventilador. El orden "permite que se pueda respirar" en esta habitación adaptada, justo en el jardín de una gran casa en una colonia capitalina.


Una habitación en la cuartería para "pasar las noches"


"Kelly" -seudónimo que otra fuente asumió para conversar con nuestra Redacción- trabaja en un restaurante de Managua, y explica que paga más del doble del salario mínimo estipulado por la Comisión Nacional de Salario Mínimo para el alquiler de su vivienda. La ciudadana de 32 años de edad tiene dos hijas que su mamá cuida, mientras ella encuentra "un mejor lugar". "Pero es difícil" vivir en la capital nicaragüense. "Solo cuarterías", como en la que vive, hay disponibles. Aunque la administración Ortega-Murillo ha implementado proyectos habitacionales como Ciudad Belén, Villa Jerusalén y el barrio Bismarck Martínez para abordar la precaria situación de vivienda en Managua, muchas personas en edad laboral o en la etapa de educación superior optan por alquilar espacios considerados "más seguros" en casas o habitaciones dentro de estas estructuras comunitarias (de inquilinato), en donde las personas viven casi juntas, no una al lado de otra.


El crecimiento de esta actividad económica es evidente en varios barrios de Managua monitoreados por el equipo de COYUNTURA para este reportaje, pero la ciudad aún está muy lejos de satisfacer las necesidades de la población de bajos recursos económicos en lo que respecta al derecho a un techo digno. El acceso a programas estatales y préstamos para la adquisición de viviendas asequibles se ve limitado por los bajos salarios, dejando a muchas personas sin opciones viables para mejorar su situación habitacional.


Kelly, quien es madre soltera, relata que casi tuvo la oportunidad de adquirir una vivienda financiada por el Estado, pero la realidad "es que la demanda supera ampliamente la oferta". Según cifras oficiales, el país necesita casi un millón de viviendas nuevas o mejoras habitacionales en diferentes zonas, lo que pone en evidencia la gravedad del déficit habitacional en Nicaragua. La situación de Kelly -junto a las otras familias en esta zona noreste de Managua- es precaria, porque le brinda un techo temporal pero no cumple con las condiciones mínimas de bienestar. Otros testimonios en el lugar dan cuenta de casas de dos habitaciones en las que viven hasta cinco o seis personas, situación que evidencia la falta de espacio y privacidad que muchas familias tienen que enfrentar en su día a día.


"Acá yo solo vengo a pasar las noches, porque estoy en el trabajo o con mis hijas donde mi mama. Y los niños acá se van a la escuela, y luego vienen a encerrarse en este calor, sin recreación cerca. Es un desierto aunque hay gente", dice Kelly, quien paga C$1,500 córdobas más servicios por su habitación en una cuartería de Managua.


Una casa de dos habitaciones para construir los sueños de cuatro


Por otro lado, en una residencial casi abandonada en los límites entre Sabana Grande y la capital, en una zona que constantemente se inunda y queda desconectada por algunas horas de la carretera principal hacia la capital o Masaya, vive una familia conformada por "Jennifer", su esposo y sus dos hijas. Rentan una casa que encontraron a precio "módico" ya que "es de un familiar". Hay dos habitaciones, una sala conectada a la cocina, un pequeño estacionamiento techado y un jardín delantero. "Pero siempre es difícil conciliar una tarea o concentrarse en sencillamente respirar", dice la matriarca del hogar, quien trabaja en una pequeña empresa de catering. Su marido es taxista y sus dos niñas estudian en un colegio privado durante el día, y en la tarde están bajo el cuidado de la abuela materna.


Pagan $150 dólares por su vivienda, pero dicen en coro que "ya no vale la pena".


"Acá pasamos poco tiempo pero es nuestra casa. Venimos a descansar y a pasar tiempo en familia, aunque es peligroso estar afuera por un rato", dice la mayor de las niñas. "Pero no nos dejan tener un perro", reclama la menor de las hermanas.


Fotografía de Coyuntura
Fotografía ilustrativa de Coyuntura

- ¿Han intentado en algún momento aplicar al proyecto sandinista de "Casas para el Pueblo"?


- Hemos conversado con amigos que trabajan para el oficialismo y entendemos que a la fecha se está gestionando la compra de un terreno, que será luego construido con el financiamiento del Estado.


- ¿Cómo se llama el proyecto habitacional?


- Son amarres con esta gente.


Sin programas estatales sólidos para la vivienda habrán más cuarterías


La creciente demanda de cuartos individuales en zonas del norte y sur de la capital, así como en áreas fronterizas con otros municipios, está generando un aumento en la construcción de propiedades al estilo "vecindad". Estas viviendas se caracterizan por ofrecer habitaciones pequeñas, destinadas a un máximo de dos personas, en edificaciones de hasta dos pisos. Esta tendencia busca masificar la renta de espacios reducidos para cubrir la necesidad de alojamiento de aquellos que no pueden acceder a viviendas más amplias o asequibles.


Para comprender mejor esta situación, consultamos la opinión de un arquitecto, quien prefirió mantener su anonimato debido a la sensibilidad del tema. Según este profesional, el auge de las cuarterías y la construcción de propiedades al estilo "vecindad" en Managua, Ticuantepe, Tipitapa, Veracruz y Ciudad Sandino refleja una clara consecuencia del déficit habitacional y las dificultades económicas que enfrenta la población hasta la fecha. Explicó que este tipo de construcciones son una respuesta rápida y económica para abordar la demanda de viviendas en un contexto de recursos limitados. "Si te fijas bien, en los barrios, la gente que está construyendo lo hace para generar nuevos o más recursos. Un espacio para rentar a un negocio, o un cuarto amueblado para alquilar a un estudiante y solventar la factura de energía", explica. "Y son construcciones estáticas, no pensadas para las olas de calor que estamos viviendo o las inundaciones", comenta.


El arquitecto expresó su preocupación por la calidad de vida de aquellos que se ven obligados a vivir en espacios tan reducidos. Destacó que las cuarterías, con sus habitaciones diminutas y la falta de áreas comunes adecuadas, pueden tener un impacto negativo en la salud física y emocional de las y los residentes. Además, señaló que la falta de regulaciones y estándares en la construcción de estas propiedades puede derivar en condiciones inseguras y falta de servicios básicos.


En cuanto a la visión de un especialista en urbanización, consultamos a un experto guatemalteco en el tema, el cual también prefirió mantenerse en el anonimato. Resaltó que el incremento de cuarterías y viviendas al estilo "vecindad" refleja una realidad preocupante en Nicaragua y en la región: la falta de una planificación urbana adecuada y la ausencia de políticas gubernamentales efectivas para abordar el déficit habitacional y el desarrollo sostenible.


El experto en urbanización afirmó que este fenómeno agrava los problemas de congestión urbana, ya que la demanda de viviendas en áreas específicas supera con creces la oferta disponible. Además, mencionó que estas construcciones pueden afectar la calidad del entorno urbano y la infraestructura existente, y también al medio ambiente, al generar mayores presiones en los servicios básicos y la movilidad urbana.


Ambos especialistas coincidieron en la necesidad de implementar políticas integrales que aborden el déficit habitacional de manera sostenible y mejoren la calidad de vida de la población. Esto implica no solo impulsar la construcción de viviendas asequibles, sino también promover una planificación urbana adecuada, garantizando la provisión de servicios básicos, áreas verdes y espacios comunitarios. Además, destacaron la importancia de establecer regulaciones claras para la construcción y operación de cuarterías o cualquier otro espacio de renta colectiva, con el objetivo de garantizar la seguridad y el bienestar de las y los residentes.


Álvaro dice que si los "C$900.00 córdobas que dice el gobierno que vale la renta mensual" fueran parte de una regulación al respecto, "muchos arrendatarios en Managua estarían violando la ley". Pero en realidad nada regula en Nicaragua la calidad de vida y mucho menos las condiciones de arrendamiento habitacional. "Nos cobran en dólares, por ende el pago es cada vez mayor", dice Kelly sobre la comunidad donde renta. Mientras tanto, Jennifer comenta que su casero lleva meses dandole largas a una reparación en casa, que evitaría la inundación del parqueo en la vivienda como pasa con cada lluvia.


"Nicaragua no puede pensar a largo plazo en proyectos habitacionales verticales debido a su potencial sísmico. No obstante, tampoco piensa en construcciones horizontales adecuadas para las diversas comunidades que le habitan. Vivir en cuarterías es inhóspito y poco viable. Y la construcción y adquisición masiva de viviendas propias llevará años recuperar. Hay que seguir el ejemplo de otros países en cuanto a la vivienda social, de forma responsable y humana", dice el arquitecto consultado.


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